האם דירה להשכרה היא כתרנגולת המטילה ביצי זהב?

פרטים: קטגוריה: מאמרים; נוצר ב רביעי, 19 פברואר 2014 11:37; מחבר\ת לוי דור

Thank you for rating this article.

באחרונה מככבים בתקשורת פרסומים על מחירי השכירות הגבוהים.

בתוכנית `ארץ נהדרת` מככב בעל בית קמצן. בחיפוש נושא לפרקטיקום מצאתי שעמותת ידיד מקדמת שינויים בחוק שנועד לעודד בניה להשכרה. למשל, היא דורשת הטלת פיקוח על מחירי הדיור.

מהות הבדיקה:

מכיוון שגם אני שכרתי דירות בעבר, והיום אני משכיר דירה, ועובד בתחום, החלטתי לבדוק האם מחירי שכר הדירה מופקעים ומופרכים מעיקרם. ברור לי שעבור שוכרי הדירות אכן זה המצב. אולם האם זה המצב עבור משכירי הדירות? במלים אחרות: האם דירה להשכרה היא כתרנגולת המטילה ביצי זהב?

הדרך שמצאתי לבדוק את השאלה, היא להשוות את התשואה שמקבל בעל דירה להשכרה, מול השקעה אלטרנטיבית בשוק ההון. את נתוני הדיור מצאתי בירחון המחירים באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בירחון מחירים (מעודכן ל1/2008):

מחירים ממוצעים של דירות בבעלות הדיירים (אלפי ש``ח), לפי אזור מגורים וקבוצות גודל הדירה (חדרים) לוח 6.2

מחירים ממוצעים של שכר דירה חופשי (ש``ח), לפי אזור מגורים וקבוצות גודל הדירה (חדרים) לוח 6.4

העתקתי את הנתונים לקובץ אקסל. חישבתי את התשואה על השכרת דירה באופן הבא:

שכר דירה לשנה (נתוני לוח 6.4 מוכפלים ב 12), מחולק במחיר הדירה בשקלים (לוח 6.2 כפול אלש``ח).

את הנתונים הצגתי ויזואלית בצבעים(*): תשואה של עד 3% ברקע לבן, בין 3 ו 5% בצהוב בהיר, בין 5% ו 8 אחוז בצהוב בוהק. 8% ומעלה נצבעו באדום.

ראוי לציין שלחיסכון בבנק אין את הסיכון של צינור מתפוצץ, דוד מתקלקל, דייר שבורח מבלי לשלם או להחזיר את הדירה כפי שקיבלה - או אף גר בדירה ללא תשלום ומסרב לפנותה.

חזרתי על החישוב, כאשר על פי נתוני ראובן ביילסקי (מרצה בנושא השקעות בנדל``ן), משכיר דירה חייב להניח שחודשיים בשנה בממוצע הוא לא יקבל שכ``ד, וזה כהקצאת עתודה לתיקונים כאמור לעיל (*) תדפיס החישוב מצורף כנספח.

מה המסקנות שאפשר ללמוד מעיון בתדפיס הזה?

ראשית הערה מקדימה: אין באמור לעיל במסמך זה משום המלצה להשקיע בדרך זו או אחרת, ומשום קביעה שהשקעה בנדל``ן מכללה אינה כדאית.
ולעניין:
א. ברוב הארץ, וברוב הזמן התשואה על השכרת דירות היא עלובה עד ממוצעת. אם ברשותך סכום כסף משמעותי, כזה שמאפשר רכישת דירה להשקעה, אין לפסול כלל על הסף השקעה מחושבת וסולידית בשוק ההון.
ב. התשואה עומדת ביחס הפוך לגודל הדירה. ככל שגודל הדירה עולה, התשואה יורדת. הדבר מצביע על מחסור חמור במיוחד בדירות אלו המעלה את מחירן. המחיר העולה דוחף כלפי מעלה את כל השוק.
מדוע מתרחש מצב זה? לדעתי מדובר בחסמים שונים שגורמים לכך, שהשכרת דירות לא תהיה כדאית, ולכן הצע הדירות נמוך יחסית. חסמים אלו גורמים למחסור במיוחד בדירות הקטנות. אם היו דירות קטנות, רבים היו מסתפקים בהן, והביקוש לשאר הדירות היה יורד.
את החסמים אני מחלק לשני סוגים:
א. חסמים שנובעים מאינטרס של הרשויות המקומיות למשוך אוכלוסיה חזקה. הדרך לסנן אוכלוסיות שנחשבות בצדק או שלא בצדק ל``פחות טובות`` היא לגרום מלאכותית להגדלה של הדירות הנבנות בתחום הרשות. העיריות עושות את זה ע``י שליטה בו זמנית בשני הפרמטרים הקובעים מה ייבנה:
1. שטח הבנייה/אחוזי הבנייה שהעירייה מאפשרת לבנות באותו מגרש
2. מספר הדירות שהעירייה מאפשרת לבנות שם. דוגמא: אם במגרש של דונם, העירייה מאפשרת בניית 10 דירות ו 100% בנייה כלומר דירות בשטח של אלף מ``ר, שטח דירה ממוצעת יהיה 100 מ``ר.
ב. חסמים הנובעים מעדיפות להשקעה בנכסים כספיים לעומת השקעה בנדל``ן, כפי שהדגמתי לעיל.
גם כאשר יש רכישת נדל``ן, היא דומה לרכישת חפצי אומנות. אנשים מצפים להרוויח מעליית ערך הדירה ולא מהשכרתה. התופעה בולטת בירושלים, ובמרינות השונות שנבנו. רק בירושלים מעריכים שכ 6000 דירות עומדות ריקות כדירות רפאים, בעיקר באזורי יוקרה כמו ממילא.

המלצות

לדעתי, אין משמעות רבה למסמך, אם בעקבותיו אין המלצות כדאי לשפר את המצב. ולהלן מספר
המלצות:

מה כן לעשות?

א. בנושא הרשויות המקומיות:

א.1. לאלץ את העיריות והרשויות המקומיות על-ידי ביטול הסמכות לכפות הגבלת מספר דירות בשטח מסוים, והמרתו באילוץ לקביעת שונות גדולה ככל האפשר בגודל ובמספר החדרים. בשווייץ מקובלת בניית בניינים גדולים ובהם דירות מכל הסוגים. כך משפחה יכולה לגור בדירה גדולה, ובמרחק לא גדול הסבתא בדירת סטודיו. היום עושים את התרגיל הידוע כבניית יחידת הורים בוילה.
א.2. לעודד עיריות לאשר דירות קטנות, על-ידי שינוי חישוב הארנונה, כך שחלק מהסכום לא ייקבע רק על סמך גודל הדירה, אלא יהיה גם סכום קבוע לכל דירה.
א.3. (*) לאפשר במסגרת תמ``א 38 (תוכנית מתאר ארצית המיועדת לסייע לבעלי דירות לממן חיזוק נגד רעידות אדמה), בניית דירות נוספות גם במקרים שכיום היא לא מאפשרת.
א.4. לאפשר לבעלי דירות דרך חוקית ומוסדרת לבצע פיצול של דירות, מבלי להסתכן בעבירה על החוק.

ב. לעודד השכרת דירות שנרכשו להשקעה ועומדות ריקות, בהקטנת הסיכון שבהשכרת דירות. ועידוד שיפורים ותחזוקה בדירות.

ב.1. להכיר לכל המשכירים, כן גם לאנשים פרטיים, בהוצאות תיקונים, שיפוצים והצביעה של דירות להשכרה.
בכך יקטן הסיכון שבהשכרת הדירה לשוכר לא מוכר. יהיה אינטרס למשכיר להשקיע בדירה.
ב.2. לבטל את הקטנת הפטור מהכנסות משכר דירה שמבצע האוצר מדי שנה. ולעגן הפטור בחוק.
ב.3. מתן הטבות במיסוי בהתאם לתקופת ההשכרה במסים כמו מס מכירה ומס שבח.
ב.4. לממן את אובדן הכנסות המדינה, על-ידי מס רכוש על דירות העומדות ריקות, מעל נניח 10 חודשים (למשל אחוז לחודש).
ב.5. להבטיח למשכירי דירות, שהשקעות שעושה שוכר הדירה, לא יאפשרו לו להיכנס לחסות של חוק הגנת הדייר. היום בעל דירה תמים, שיאפשר לשוכר שלו לשפץ עלול למצוא את עצמו ללא בעלות מלאה על הדירה...

ב.6. לחייב את חברות הביטוח למכור פוליסות המכסות רק סיכונים כמו רעידות אדמה בנפרד על פי בחירת המשכיר.
מי שראה כיצד נראים תיקונים באמצעות אנשי חברות הביטוח יבין למה.
ב.7. להקל על משכירי דירות לגבות חובות - למשל לפטור אותם מנושא הערבים המוגנים לפי חוק הערבות (רבים מאתנו, כולל מתווכים עדיין לא הבינו את המשמעות של התיקון לחוק זה).
ב.8. להקל על משכירי דירות לפנות דיירים שהפסיקו לשלם, שגורמים נזק לרכוש ומסרבים להתפנות.

מה לא לעשות?

לא לקבוע פיקוח על מחירי הדירות להשכרה כפי שמציעה עמותת ידיד, זה יחמיר את המצב. שוק הדירות להשכרה לא התאושש עד היום מהנזקים שנגרמו בעקבות חוק הגנת הדייר. אין לצפות מבעל דירה שמקבל 300 ש``ח לחודש, שיממן שיפוץ לבניין. אלו הן דוגמאות לכוונות טובות שהביאו לתוצאות שליליות.

ולסיכום, להפסיק לעודד את בניית הדירות להשכרה, ולהתחיל לעודד השכרת דירות!
עידוד בניית דירות להשכרה, הוא מתכון מועד לבזבוז כספי ציבור וניצול לרעה בתרגילים מוכרים של שינוי ייעוד וכד`.

קבלנים לא ערוכים היום לתחזק דירות. חלקם עומדים בקושי בדרישות שנת הבדק. אם יהיה כדאי להשכיר דירות, אז מטבע הדברים יהיה כדאי גם להם להיערך ולבנות להשכרה. ראייה מפוקחת של שוק עבודה דינאמי, והחיים המודרניים שמאלצים אנשים לעבור ממקום למקום, תחייב לעודד צעדים של עידוד השכרת הדירות, בין אם בבעלות קבלנים ובין בבעלות אזרחים כמוך וכמוני. זה יעיל יותר וגם צודק יותר!